Los metros que pisan todos y que paga uno solo

Los metros que no pagan renta

Un centro comercial tiene dos tipos de superficie. La primera se alquila y produce renta. La segunda conecta la primera: el atrio, las galerías, la plaza de acceso, el patio, la cubierta. Estos metros no venden nada y no figuran en ninguna línea de ingresos.

Por ellos pasa cada visitante, porque el recorrido desde la entrada hasta la tienda y de una tienda a otra discurre por ahí. Quien los paga es el propietario.

De aquí en adelante hablamos solo de esa segunda superficie. Los locales comerciales se rigen por sus propias reglas y quedan fuera de esta conversación.

Mientras el centro se construía, la pregunta no se planteaba. La zona común era lo que quedaba entre los inquilinos. Ahora sí se plantea, y la respuesta cuesta dinero.

España ha dejado de construir centros y ha empezado a reformarlos

De obra nueva en 2025 hubo poco: cinco proyectos sumaron algo más de 132.000 m². De reforma hubo mucho. Cerca de 400.000 m² se modernizaron con una inversión superior a los 120 millones de euros, y otros 30 centros y parques están ahora en obras. Son más de 1.380.000 m², el 8,2 % de toda la superficie de centros y parques del país. Los datos son de la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales, de la que somos socios.

Uno de cada doce metros de los centros comerciales del país está ahora mismo en obras.

El mercado está sano, y la reforma se paga con su propio dinero. Las ventas de centros y parques cerraron 2025 en 58.524 millones de euros, un 6 % más que el año anterior. La afluencia llegó a 1.955 millones de visitas, un 2,4 % más, y el gasto medio por visita aumentó un 3,5 %. La asociación cerró esas cifras en febrero de 2026.

El primer semestre de 2026 ha sumado más: las ventas suben un 7 % y las visitas un 4 % respecto al mismo periodo del año pasado. Hay 595 centros y parques, 16.954.523 m² de superficie bruta alquilable y 32.877 locales comerciales. Los datos semestrales se publicaron el 30 de septiembre de 2026, con motivo del congreso de la asociación en Palma.

El sector tiene dinero y apenas se construye obra nueva. Por eso el propietario invierte en el activo que ya tiene en pie. Y en un centro ya construido no hay gran cosa que cambiar aparte de la zona común, porque las tiendas están en su sitio y funcionan.

¿Qué se muestra cuando se presenta una reforma?

El ejemplo más claro de este mes es Madrid Sur, en Puente de Vallecas. El centro termina las obras en octubre de 2026 y triplica su superficie comercial hasta los 23.675 m². El 85 % ya está alquilado antes de acabar la obra y quedan libres 3.604 m². Con el alquiler este proyecto no tiene ningún problema.

La página del centro renovado enumera tres zonas nuevas. Plaza Unión, en la planta baja, es un espacio abierto con esculturas de saltadores de trampolín del artista Hernán Marina; en la infografía aparecen suspendidas sobre la plaza, rodeadas de tiendas y restaurantes con terraza. El acceso central, en la misma planta, estrena una fachada con un mural del artista Siquier. La tercera zona es una terraza abierta en la primera planta, con gastronomía y ocio.

En las publicaciones sobre el proyecto el modelo del centro se describe como el paso de un espacio comercial cerrado a un lugar de encuentro abierto al barrio.

Hay una advertencia importante, y la hace el propio centro. Todo esto es todavía un proyecto. Bajo las infografías de su web figura una línea que avisa de que son meramente ilustrativas, no tienen carácter contractual y los detalles pueden variar en el proyecto final. Fotografías de las zonas acabadas no hay, porque las zonas todavía no existen.

Un centro que ha triplicado su superficie comercial se presenta a través de los espacios que no se alquilan y en dos de los tres casos nombra al artista.

Todo esto es la descripción del proyecto. La valoración del trabajo ajeno no nos corresponde. Y aquí se ve ya la respuesta a por qué gastar en la zona común. Es lo que diferencia al activo. La lista de inquilinos sirve poco para eso, porque las cadenas fuertes están en varios centros de la misma ciudad a la vez.

Tres candidatos al mismo presupuesto

A partir de aquí empieza la elección, y normalmente se decide por el render, que en los tres casos es bueno. La diferencia aparece un año después de la apertura, en la partida de gastos de explotación.

La atracción con entrada

Es el candidato más fácil de entender. Tiene ingresos propios, y eso es un motivo de peso. La zona empieza a generar dinero por sí misma.

Cómo se traduce esto en los proyectos nuevos se ve en El Cañaveral, en Vicálvaro. La descripción del proyecto publicada en la prensa madrileña en mayo de 2026 recoge más de 77.000 m², más de 50 locales, hasta 13 pistas de pádel, una inversión superior a los 100 millones de euros y apertura a finales de 2027. En la parte de ocio están Planet Fitness, Urban Planet e Ilusiona, además de una zona gastronómica de doble altura.

La demanda existe y está medida. Una encuesta a 2.386 personas en Estados Unidos, Canadá, Australia, Francia y España, publicada en agosto de 2026, recoge que el 93 % de los encuestados situó la realidad virtual en primer lugar entre las atracciones deseadas. En cambio, de 4.746 locales de ocio analizados solo 83 tenían sala de realidad virtual.

Sobre estas cifras caben dos matices. El análisis de locales cubría Estados Unidos y Canadá, y sobre España no dice nada. Además, el estudio lo encargó el propio operador de esas salas, de modo que aquí no hay una medición independiente.

¿Qué significa esto para la zona común? Una atracción opera como un negocio aparte dentro del centro: personal por turnos, taquilla, horario, cola, límites de edad, normativa de seguridad y amortización del equipamiento. Normalmente la gestiona un operador, de forma que esos metros pasan al inquilino y la zona común se convierte en superficie alquilada. Es una decisión razonable, aunque ya no se puede llamar decisión sobre la zona común, porque después de ella no queda zona.

El contenido que se renueva

El segundo candidato es una experiencia construida con contenido: proyecciones, pantallas, una instalación temática, un relato de temporada.

Su economía depende de una sola propiedad. La experiencia dura hasta la segunda visita. Quien lo vio el mes pasado pasa de largo este mes. Por eso el presupuesto recoge la producción y además el cambio: tema nuevo, montaje nuevo, desmontaje nuevo y almacenaje entre temporadas.

Nosotros también trabajamos así y lo tenemos medido. La ambientación navideña de 210.600 m² que desarrollamos para Ingka Centres hizo que la afluencia aumentara un 14 % respecto a la temporada anterior y obtuvo el primer premio a la mejor ambientación de un centro comercial en 2022-2023. Una obra de temporada hace exactamente aquello para lo que se pone, pero lo hace en su plazo y pide la siguiente.

La pieza que simplemente está ahí

El tercer candidato es el más aburrido en la presentación y el más barato en explotación. No tiene entrada, ni taquilla, ni personal, ni horario, ni renovaciones. Está instalado y hace su trabajo durante todo el tiempo que siga ahí.

Nuestro parque de 13.500 m² está formado por 58 figuras de plástico reciclado. Lleva instalado desde 2021 y funciona los 365 días del año. Apenas requiere mantenimiento: en todos estos años solo se ha limpiado, sin servicio técnico, sin personal y sin sustitución de elementos. En la zona de acceso la afluencia aumentó un 25 %. El cliente es Ingka Centres, igual que en el caso anterior.

Conviene decir de entrada cuál es el punto débil de este candidato. No genera ingresos propios ni da titulares cada tres meses. Su efecto se acumula a lo largo de los años y en un informe trimestral no se ve.

Las preguntas que separan a los tres

En un consejo de administración los tres candidatos se ven igual: una imagen, una superficie, un plazo de montaje y un coste. Los separan dos preguntas. La primera es esta.

¿Qué aparecerá en la partida de gastos un año después de la apertura si no se cambia nada?

En la atracción, si la gestiona el propio centro, entran nóminas, servicio técnico del equipamiento, seguro y licencias. Si se ha cedido a un operador, el propietario no tiene gastos, aunque tampoco tiene zona, porque esa superficie se ha convertido en alquiler. En el contenido que se renueva entran el tema siguiente y dos montajes al año. En la pieza solo entra la limpieza.

La segunda pregunta es del mismo orden: ¿qué será de esta zona dentro de tres años sin decisiones añadidas? La atracción o está en marcha o está cerrada, y entonces queda un espacio vacío con las acometidas ya hechas. El contenido se queda antiguo y pide recambio.

A esas alturas la pieza o se ha convertido en un hito del lugar, de esos que sirven para explicar dónde quedar, o se ha quedado como fondo y el visitante pasa de largo. Lo que decide una cosa o la otra es si entró en el recorrido y si le dejaron aire alrededor.

Ninguna de las tres respuestas convierte a su candidato en una mala opción. Simplemente cuestan dinero distinto, y una parte importante de ese dinero se paga después de la apertura.

Lo que no le vamos a decir

En un artículo como este se espera un porcentaje: cuánto suben las ventas de un centro con una intervención artística. Ese dato no lo vamos a dar.

En realidad, no existe ninguna relación del tipo «una pieza en la zona común aportó tanto por ciento de facturación» con una fuente primaria que pueda comprobarse. Quien le dé ese porcentaje se lo está inventando.

Nuestro 25 % en la zona de acceso y nuestro 14 % de temporada son nuestros proyectos, nuestro cliente y nuestros años. Dicen que sabemos conseguir ese resultado y no dicen nada sobre el que obtendrá usted en su centro. Habrá que medirlo en sus propias zonas: tránsito, tiempo de permanencia y facturación de los inquilinos del recorrido, con una medición antes de las obras y otra una temporada completa después.

Tres preguntas antes de que se apruebe el presupuesto de la zona

1. ¿Quién es responsable de la zona común completa? La iluminación, la vegetación, la señalización y el mobiliario los ejecutan contratistas distintos, y cada uno tiene su propio encargo. Normalmente nadie es responsable de que la zona se perciba como un solo lugar, y entonces se compone de cuatro decisiones, cada una correcta por separado.

2. ¿Qué partidas de lo previsto exigirán personas y dinero después de la apertura? La respuesta cambia la comparación entre candidatos más que la diferencia de presupuesto de montaje.

3. ¿Por qué imagen se reconoce su centro ahora mismo? Si no hay ninguna, el lugar está libre y merece la pena ocuparlo a conciencia. Si la hay, conviene reforzarla. Una atracción nueva junto a una imagen así suele tapar lo que ya funciona.

Por qué una pieza que solo pide limpieza resulta la más barata en un horizonte de varios años lo tratamos aparte, en la pieza que solo pide limpieza. Cómo se organiza una ambientación de temporada y por qué la decisión de diciembre se toma en verano está en la Navidad se proyecta en julio.

¿Qué hacemos nosotros en todo esto?

ENTORA desarrolla la parte artística del entorno en un único proceso: concepto, ingeniería, fabricación, montaje y acompañamiento en explotación. Esa es justamente la respuesta a la primera de las tres preguntas: de la zona completa responde un único estudio, y a él se le piden cuentas de lo que pase con ella años después de la entrega.

Dos de nuestros proyectos para centros comerciales están en la web con cifras e imágenes: un recorrido de 58 figuras en 13.500 m² y una ambientación navideña de 210.600 m². Cómo trabajamos con los centros comerciales está en la página del sector.

La zona común no vende. Decide si volverá la persona que ahora mismo la está recorriendo.